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什么是类住宅?为什么深圳要打击类住宅 取消新的商务公寓项目审批
来源:
发布时间:2020年08月04日
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 “类住宅”是指开发单位为了规避风险,将依法批准的商业建设用地通过住宅化的设计和营销推广对外销售的产品,业内通常将其称为“商 改住”。可以特指除了住宅、办公楼之外的有居住功能的边缘类产品,包括酒店式公寓、服务式公寓、公寓式办公楼、LOFT、SOHO公寓等。


类住宅怎么区分?


最简单也是最本质的方法就是看清不动产权登记证书上的产权年限。按照我国法律规定,只有70年使用期限的土地才是住宅用地,其他非70年限甚至连不动产权证书都不具备的都不是商品住宅,不能以住宅名义进行买卖。


类住宅为啥会那么火呢?


首先,类住宅置业门槛比较低。统计显示,2014年以来70平方米住宅的套均总价已经持续高于酒店式公寓。2016年1-7月,两者价差达315万元,相当于一套刚需商品住宅的价格,而同期类住宅套均总价,占小户型住宅总价的60%。


其次,无限购措施。在一些城市购买普通的商品房是有限购措施的,如果已经有了一套房,那要购第2套房就不那么容易,但一些类住宅就不受限购约束。


大家都知道,北上广早就把公寓这类“类住宅”堵死了,北京和上海都不再批新项目了,而且还不允许卖给个人,也不能贷款。2017年3月,北京开始打击商办,到2020年3月,商办成交量暴跌88%,价格下跌30%-50%。2019年,北京新建商办成交492套,仅为新建商品住宅的1.3%。

  这个规模仅为2016年高峰期商办成交量的1%。总之,北京“类住宅”漏洞已被堵死了,投资属性被彻底剥离了。2020年3月,广州想借疫情纾困,把类住宅不能卖给个人的政策取消,但政策“一日游”,松绑的想法被无情地驳回去了。时至今日,只有深圳对类住宅网开一面。

  监管对深圳还是宽容的,因为深圳一直在喊,我地少、房子少,年轻人买不到、买不起,总价200万左右的公寓,刚好适合年轻人“上车”。但到最后发现,买公寓的,甭管是年轻人、中年人,都是投资客。这很要命了,实体空间“房地产化”不说,以后存量想盘活为住宅,都没空间了。

  暂且不谈这类物业违反了土地用途管制、空间规划(这是从上到下打击类住宅的主要理由)。大家想一下,这类物业单纯迎合投资需求,不管居住体验,不管基本生活配套,密度超级大,片区规划上与商业和办公混杂,运营和交易成本极高,未来可能就是一堆建筑垃圾。

  深圳确立先行示范区以后,城市地位变了,不再追求一般制造业上的GDP规模,更看重的是,科技创新和改革,以及带领大湾区小兄弟们一起成长的能力。所以,近年来产业大量外迁后,深圳淡定地做了一件事情,就是在划定工业区块红线以后,腾退的空间都要向住宅转移。

  也就是说,深圳要大量地集聚人口、资源,搞好深莞惠都市圈,当好带头大哥,然后再辐射和带动周边小兄弟们。所以,腾退出的空间向住宅转移,这是必然的。5月份,深圳公布了新住房制度下的11种供地渠道,大部分是存量盘活,其中包括工业、商业办公存量的盘活。

 

  所以,要阻止更多的空间转为“类住宅”,第一步就是停止新项目审批,已批规划尚未签订合同的,转为人才住房。但问题是,过去几年房价上涨,巨大的红利刺激下,任何规划管控,都会被突破,导致深圳旧改轰轰烈烈,大量的商业办公、工业空间转向了“类住宅”(如下图)。

  很多人认为,深圳住宅限购空前强化,需求会转向公寓市场。我认为,确实有部分资金会介入,但“房住不炒”开始深入人心的情况下,当下投资客的心态更加成熟了。公寓的硬伤,摆在那里,资金不会贸然进入公寓市场。也就是说,住宅投资和公寓投资,不存在对应的替代关系。

  但是,海量供应正在以压倒性态势涌来,从前面的图可见,2015年以来每年公寓的供应量基本都大于成交量,特别是2018-2019年,供应量差不多是销售量的2倍,这就造成类住宅库存大量积累。下图显示,近年来深圳每年的公寓批售量都比销售大,造成库存大量积压。

  所以,此次取消新的商务公寓项目审批,很大程度上也是在救助商务公寓,给大家一种“留下来的是绝版”的印象,从而让公寓市场活跃起来。不然,“7.15”之后,深圳公寓市场也会随着住宅市场一起回落,甚至回落幅度更大。当然,笔者一直认为,公寓也不是一无是处。

  对于深圳这类人口流入大、年轻人多,买房需求旺盛的城市,公寓总价低(200万左右)、精装修的优势很突出,未来向人才住房和刚需“上车盘”转型,这也是公寓发展的方向之一。关键是,要做好监管和规划,打击那些表面上看是商业办公、创新型用房、孵化器,但实际却是类住宅的违法建筑。

  这就正如深圳官方所言,现在公寓“类住宅化”的趋势,已经偏离了公寓的本来面目。未来,停止新的公寓项目审批,推进“工改居”、“商办改居”,这个方向是对的。但是,改规划、搞好生活服务配套,这是很麻烦的事情,落地周期很长。将类住宅打死,但不应将真正的公寓打死。

  存量商办和工业改造,直接转为住宅用途,难度很大、手续繁琐、成本很高。深圳年轻人的首次置业,对教育医疗的配套需求不大,总价低、区位好、精装修的公寓,是一个选择。作为一个小众产品,公寓有存在的价值,打击类住宅是堵歪门,按真正的公寓来规划建设,这是开正门。


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